En Baja California hay mil 800
comercializadores de bienes raíces incluyendo extranjeros, y clandestinos.
Alrededor de 300 tienen licencia y solo 68 están registrados en el Padrón de
Inmobiliarios de la SEDECO. La ley, además, protege a quienes invaden
propiedades
Rodrigo llegó una tarde a su
casa en el fraccionamiento Loma Dorada. Venía con un grupo de personas para
arrendar su vivienda de lujo, pero al tratar de abrir la puerta, tenía otra
chapa. Al empujar y romper el acceso desde adentro la fuerza de alguien lo obligó
a retroceder.
Estaban dos familias con
hijos pequeños que en ese momento se autonombraron dueños de la propiedad.
Aunque él estaba seguro que recuperaría su vivienda, el proceso significaba
contratar a un abogado, acudir a varias audiencias y perder por lo menos un año
en trámites.
Para los agentes
inmobiliarios está claro que no hay certidumbre jurídica y existen lagunas en
el Código Civil, donde la prescripción –una figura que solo se usó en México–
es un medio de adquirir bienes o librarse de obligaciones mediante el
transcurso de cierto tiempo, y bajo las condiciones establecidas por la Ley.
Esta figura de posesión y
prescripción ha sido usada por los profesionales del derecho para hacerse de
bienes, aseguran los empresarios. “Hay despachos de abogados que se dedican a
prescribir bienes, se han hecho ricos, nosotros los conocemos pero la Ley los
ampara”, expresó un litigante de manera anónima.
Lo mismo sucede para quienes
rentan una casa habitación, donde los inquilinos en ocasiones se niegan a desocupar
el espacio, y pueden pasar años sin que ninguna autoridad los obligue a
abandonar lo que no es de ello. La Ley los protege, sentenció Marco Antonio
Preciado, integrante del Consejo de Contadores Públicos Certificado así como
del Consejo Estatal de Profesionales Inmobiliarios de Baja California.
LO MÁS COMÚN
La esperanza para las
víctimas está limitada. Son tantos los casos de fraude y los procesos tan
largos, que ni siquiera el mismo subprocurador de justicia de Zona Ensenada,
Marco Chavarría López, sabe a ciencia cierta cuántas averiguaciones previas por
este delito hay en el municipio de Ensenada que, según los profesionales
inmobiliarios, es de los más golpeados por el fraude inmobiliario, junto con
Playas de Rosarito y San Felipe, casualmente turísticos.
“¡No! pues… el fraude es un
delito que bajo esas circunstancias es un asunto que ha pasado de lo que no
era muy común, a ser común en las
denuncias que tenemos”, contestó espontáneamente el funcionario.
Aunque no precisó un número
de demandas relacionadas con fraudes inmobiliarios, mencionó que hablando de
bienes inmuebles, cuando los consumidores compran, a veces no se cercioran si
el vendedor realmente tiene derecho de propiedad sobre el inmueble.
“En segundo lugar, si no
sabemos que el inmueble tenga embargos, hipotecas, y de pronto no nos damos
cuenta de eso, estamos en esa situación difícil. Pero lo más común es que la
persona –el vendedor– no sea la propietaria”, refirió sobre los errores más
comunes que cometen los clientes.
“Nos llama la atención que
nos digan que un inmueble es muy barato sin considerar que quien te lo está
ofertando ni siquiera es el propietario”, ejemplificó el subprocurador.
BIENES RAÍCES “PIRATAS”
Se calcula que en Baja
California hay mil 800 comercializadores de bienes raíces incluyendo
extranjeros, y clandestinos. De este total, alrededor de 300 tienen licencia
mientras que sólo 68 están registrados en el Padrón de Inmobiliarios de la
Secretaría de Desarrollo Económico (SEDECO).
Para Mario Olguín González,
presidente del Consejo Estatal de Profesionales Inmobiliarios de Baja
California, este delito significa un suicidio, porque cuando, por ejemplo, una
persona que retira sus fondos de ahorro y si se ve engañada o defraudada, le
pegan en el patrimonio, daña una familia, el trabajo de toda una vida.
“Estamos haciendo una campaña
fuerte, pero es importante que a nivel gobierno se hable sobre la licencia
inmobiliaria, y lo importante de que los que nos dedicamos a esto aplicamos, y
cuando requieran la asesoría se pueda revisar esta lista”, dijo.
El líder del organismo
inmobiliario sabe que hay huecos en la Ley de Baja California que se prestan
para cometer ilícitos, como el de apropiarse de un bien ajeno, y por eso
considera que es menester reformar las leyes federales y estatales en materia
de tenencia de la tierra.
“Necesitamos que nuestros
legisladores se pongan a trabajar y legislen para darle mayor certeza a la
propiedad privada, porque no puede ser posible que quienes tienen una propiedad
y por alguna razón de viaje o salud no miran esa propiedad en diez años,
regresas y ya está inscrita a nombre de otra persona, cuando en su momento
hiciste una posesión pacífica y de buena fe”.
Para el presidente del
Consejo es importante promover la cultura de la legalidad en la venta o
adquisición de bienes inmuebles, que sean personas capacitadas apegadas a un
código de ética y que estén legalmente establecidas: “La recomendación que hago
es que se acerquen a un asesor inmobiliario establecido, que no atienda en el
parque o en un restaurante, sino en una oficina”.
Con la nueva Ley que entró en
vigor desde el 28 de noviembre de 2014 se obliga a las personas que se dedican
a esta actividad a que se inscriban y obtengan su licencia estatal, para evitar
precisamente los fraudes.
En México hay cientos de
extranjeros que se dedican al negocio de bienes raíces, ellos consiguen
clientes de otros países, la mayoría retirados, para que pasen sus últimos días
en Baja California.
Otro lamentable caso el de
Luis Salazar, quien tuvo posesión de un inmueble en Valle Dorado por más de 20
años, pero la empresa constructora a la que le compró se declaró en quiebra y
abandonó el proyecto.
El dinero que pagó no se lo
regresaron, por lo que se considera un fraude según la denuncia asentada en la
averiguación previa 7187/15/311. Aunque trató de concluir el trámite no lo
logró. Ahora un equipo de abogados que ganó un caso a la misma constructora se
adueñó del inmueble, invadieron por la tarde cuando la casa se encontraba sola.
Cuando Salazar trató de entrar
las chapas estaban violadas, y adentro una mujer mostró en la ventana un
contrato de arrendamiento asegurando que pagó seis meses de renta por
adelantado al abogado Luis Arnoldo Peralta Peña. Ahora Luis está en la calle.
“CIBERFRAUDES”
Los fraudes cibernéticos
existen en Baja California y las quejas más recientes que ha enfrentado la
Procuraduría Federal del Consumidor (PROFECO) relacionadas con el ramo
inmobiliario son de portales de internet donde se hacen ofertas de terrenos y
casas a ciertos precios, pero al momento que el interesado se reúne con el
dueño para la compraventa, resulta que el costo es mayor.
El delegado federal, Julio
Felipe García Muñoz, informó que la mayoría de estos asuntos los resuelven en
el momento en que la procuraduría interviene al vendedor y éste está obligado a
corregir.
“Hemos intervenido y ha
habido, por parte de los inmobiliarios, que cuando se les señala el error de
inmediato lo corrigen, en esos casos no procedió la denuncia”, argumentó el
funcionario.
En otro caso se inicia una
investigación donde el consumidor tiene que comprobar que el vendedor ofrecía
la propiedad a cierto precio, y si se logra una captura de pantalla, sin
alteraciones, el comprador puede obligar a que le respete el precio que imprimió
en el portal de internet.
Dejó claro que a pesar que
los empresarios inmobiliarios de Baja California tienen una nueva Ley
respaldada por el Gobierno del Estado, todos se tienen que sujetar a la Ley
federal para evitar problemas ante la PROFECO, además que tengan contrato de
adhesión registrado ante la dependencia.
EN RECUPERACIÓN
Las consecuencias de quienes
compran una propiedad ilegal son varias, y comienzan con la imposibilidad de
conseguir un crédito hipotecario para construir, y cuando quieren escriturar
tampoco pueden.
El empresario inmobiliario
Antonio Preciado mencionó que desde este 2015 hay una Ley que regula la
actividad inmobiliaria, ya sea en asesoría, venta, arrendamiento, como medida
para recuperar la confianza de los compradores nacionales y de Estados Unidos.
“La Ley tiene sus detallitos,
pero estamos en revisión, la intención es tratar de evitar la informalidad,
piratas y quienes hacen mal uso de la actividad. Porque es muy fácil que una
persona se ponga en cualquier lugar para vender terrenos, ofrezca casas sin
autorización para venderlas, propiedades que posiblemente no estén bien con sus
papeles, les entregan depósitos”, comentó el profesionista desde su oficina en
la zona turística.
Consideró como una tragedia
lo que ha sucedido en la Zona Costa donde es común que los extranjeros viajen
con la intención de comprar un terreno pero en la mayoría de las ocasiones son
terrenos ejidales que no tienen permiso de ninguna autoridad para vender, y una
vez que se muestran interesados entregan anticipos a los comerciantes “piratas”
y jamás los vuelven a ver.
El fraude está en todos los
niveles, desde casitas de interés social, hasta ilícitos millonarios, y el más
común que sucede entre la clase media: “Hacen sus dibujitos y croquis, con un
plano empiezan a vender terrenos que carecen de servicios públicos; ni luz, ni
agua, ni drenaje, y no pueden escriturarlos”, alertó el empresario.
Recordó que algo así sucedió
en 2009 cuando hubo un momento en que los terrenos ubicados en la Zona Costa
tuvieron una plusvalía al 300 o 400 por ciento de su valor y ante la demanda
comenzaron a hacer desarrollos pensando en el turismo, se vino el “caos”
económico después de septiembre de 2011 en Estados Unidos y pegó fuerte al
sector inmobiliario.
Han pasado los años y las
personas que llegaron a comprar casa o terreno perdieron mucho dinero y ahora
comienzan a levantarse. Lo que buscan es que no se repita la historia, ahora
que hay señales de que el mercado del vecino país comenzó a recuperarse, las
nuevas generaciones están comprando y buscan una segunda opción de vivienda.
Mencionó de un caso de estafa
en la clase media y se trata del desarrollo de interés social Puerto Azul,
construido por la empresa Homex, misma que construyó en zona ejidal. La empresa
se declaró en quiebra, pero además nunca concluyó la obra de cabecera. Las
casas eran de un valor de entre 400 y 500 mil pesos con créditos del Instituto
del Fondo Nacional de Vivienda para los Trabajadores (INFONAVIT). Nunca hubo
una fianza y las familias están desamparadas.
PROBLEMA DE ORIGEN
El actual senador y
empresario ensenadense Ernesto Ruffo Appel, se refirió a las grandes
generalidades de Baja California en cuanto su conformación territorial, en
especial el problema de la tenencia de la tierra.
Para él los asuntos de
propiedad han sido una característica de dificultad en la entidad, porque hay
antecedentes desde la época de Benito Juárez, quien limitaba los polígonos
rústicos a 2 mil 500 hectáreas, y Porfirio Díaz, después, comenzó a pagar al
ejército con polígonos mayores a 5 mil hectáreas, es por eso que los títulos
que otorgó Díaz provocaron una serie de asuntos que han atentado contra los
terratenientes en el estado.
En el caso de Ensenada
reconoció que la naturaleza de su origen como el primer Ayuntamiento, le fue
quitando pedazos y ahora su amplia extensión en su mayoría es de carácter
ejidal y eso significa un problema.
Aquí se aplica el juego
infantil: “Yo soy dueño de esto, cinco veces lo diré y si nadie aparece,
diciendo esto es mío, pues de inmediato un juez resuelve una jurisdicción
voluntaria y le otorgan el título de propiedad”, así describió Ruffo a los
invasores.
Al final de cuentas, en el
caso de Rodrigo, tras un tiempo recuperó su casa, pero los arrendadores que se
negaban a salir la dejaron sin mantenimiento, recibos sin pagar y se llevaron
pertenencias. El caso de Luis Salazar seguirá abierto, con la esperanza de que
las autoridades por los menos obliguen a la extinta empresa a que le devuelva
su capital invertido en dos décadas.
(SEMANARIO ZETA/ REPORTAJEZ/ Lorena
Lamas / Fotos. Enrique Botello / Lorena Lamas/
16 de Noviembre del 2015 a las 12:00:00)
