Cambios de uso de suelo: Sin control ni mapeo
En Tijuana casas transformadas en restaurantes,
tiendas y antros, alteran el orden público y generan malestar en la comunidad.
La falta de estacionamiento, la obstrucción del tránsito y el apropiamiento de
espacios comunes, aunado al ruido e incluso condiciones insalubres de algunos
establecimientos improvisados, provocan
conflicto y violencia
Luis Alonso Pérez
La crisis económica,
el desempleo y la “changarrización” de la economía, sumados a políticas de desarrollo
urbano obsoletas, empiezan a generar un desequilibrio entre las áreas
residenciales y comerciales.
Los vecinos que
habitan en calles alimentadoras de tráfico concurrido en Tijuana, exigen que
las autoridades eviten que las áreas habitacionales sean invadidas y transformadas sin planeación en corredores
comerciales, con la inseguridad y problemática que esto acarrea.
Mientras el comercio
establecido considera necesario que el Gobierno municipal imponga orden para
contener el incremento desmedido del comercio informal, pero con políticas
públicas sensibles, ya que detrás de cada comercio irregular hay una familia
buscando subsistir.
Por más de un año
vecinos del fraccionamiento Villafloresta han tolerado el ruido proveniente de
los Mariscos Los Pulpos, ubicado en la esquina del bulevar Las Fuentes y la
calle Canal de Riego, una zona totalmente residencial de Tijuana.
A pesar de la
vocación habitacional del área este negocio opera como restaurante, venta de
clamatos y bar con música en vivo. Cada fin de semana sin falta, las bocinas
suenan a todo volumen desde las seis de la tarde hasta las seis de la mañana
del día siguiente, “y los escándalos van en aumento”, denunció un vecino a
ZETA, pidiendo la intervención de este medio para hacer pública esta situación
que tanto agravia a su familia.
“Necesitamos que
esto se haga público, ya que no se obtiene una clausura definitiva por parte
del Municipio siendo que este bar está en una zona residencial”, sostuvo el
denunciante, quien calificó la situación como “vergonzosa”.
Historias como éstas
surgen todos los días en Tijuana, donde el crecimiento irregular del comercio
ha alcanzado niveles críticos en los últimos años debido a la combinación de
diversos factores económicos y sociales particulares de las ciudades del norte
de México, como la continua inmigración tanto del sur del País como de los
Estados Unidos, los altos índices de desempleo para mano de obra no calificada
y las políticas económicas centralistas que afectan profundamente a la zona
fronteriza de la república.
El reporte más
reciente del Instituto Nacional de Estadística y Geografía, emitido en
diciembre de 2012, reveló que seis de cada diez mexicanos que trabajan se
desempeñan en una actividad informal, sumando un gran total de 14 millones 221
mil 779 personas, incluyendo personas que laboran por cuenta propia,
microempresarios y ambulantes.
El resultado ha sido
la “changarrización” de la economía, es decir, a falta de empleos se buscan
nuevas oportunidades de sustento económico en el comercio informal y los
negocios en casa, una situación que se ha agravado en tiempos de crisis.
De casa a
comercio en números
Estimaciones de la
Cámara Nacional de Comercio de Tijuana indican que actualmente los negocios
familiares comprenden el 60 por ciento de actividad mercantil del este de
Tijuana. También se ha determinado que cerca del 70 por ciento de los comercios
de la ciudad se encuentran ubicados en las colonias. Además del ambulantaje,
convertir la cochera o el frente de una casa en el negocio familiar es una de
las prácticas comerciales más populares hoy en día.
En los últimos 10
meses de 2012 registrados la Dirección de Administración Urbana de Tijuana ha
recibido un total de 8 mil 81 solicitudes de uso de suelo, el primer trámite
necesario para iniciar un negocio o regularizar uno que ya se encuentre
operando sin permisos. Eso equivale a un promedio de 22 solicitudes
interpuestas diariamente. Aproximadamente una cuarta parte de esos trámites
solicitan un cambio de uso de suelo de residencial a comercial.
Sin embargo tan solo
una de cada ocho solicitudes en promedio es aprobada, relegando a los otros
siete establecimientos comerciales, que en muchos de los casos deciden hacer el
cambio y operar en la irregularidad.
Para la gran mayoría
de los solicitantes de cambio de uso de suelo habitacional a comercial, resulta
inviable cumplir con las disposiciones municipales como espacio para
estacionamiento, servicio de recolección de basura privado o el visto bueno de
los residentes de la zona.
Los negocios
irregulares con frecuencia generan conflictos entre vecinos que en casos
extremos han llegado a la violencia. La falta de estacionamiento, la
obstrucción del tránsito, el apropiamiento de espacios comunes, el ruido y el
acumulamiento de basura son las principales molestias que llegan a provocar
estos negocios improvisados.
CANACO: Del
ambulantaje y la competitividad
Durante los últimos
años la Cámara Nacional de Comercio de Tijuana (CANACO) ha registrado un
“incremento desmedido del comercio informal”, esto ante una “carente
oportunidad de desarrollo económico”, que genera condiciones difíciles de
competitividad, por lo que los negocios en casa y el ambulantaje resultan muy
atractivos comercialmente.
Para el presidente
de la CANACO, Karim Chalita, es responsabilidad del gobierno mantener un orden
público y comercial, ya que existen negocios que por varios años no regularizan
su situación. “Debe haber un reordenamiento total de la ciudad, comenzando por
el primer cuadro de la ciudad, que es la cara de Tijuana ante los visitantes”,
sostuvo.
El Líder de los
comerciantes organizados reconoce que al principio de la actual administración
municipal se trabajó por poner orden, “pero esos esfuerzos no continuaron”,
lamentó, consciente de que el reordenamiento del comercio informal no es una
medida popular en términos políticos.
“Pero la política
empresarial y la política social no están divorciadas”, aseguró Chalita. “No
tienes que ser un gobierno represor para hacer cumplir los reglamentos”,
sostuvo. La clave de un reordenamiento comercial exitoso y comprehensivo recae
en la disposición de las entidades de gobierno para ayudar a los comerciantes
irregulares a resolver sus problemas de una manera sencilla y no simplemente
sancionarlos por el incumplimiento de las disposiciones municipales.
Zonas y cambios de uso de suelo
La CANACO ha ubicado
las principales zonas de Tijuana en las que prevalece el cambio de uso de suelo
de residencial a comercial. En el primer cuadro de la ciudad destacan la
colonia Cacho y la colonia Revolución, en donde se establecen restaurantes,
cafés y bares. Es que esta zona se puede considerar como una extensión natural
de la Zona Centro, la cual ha concentrado en los últimos años un porcentaje
importante de la oferta turística, gastronómica y de vida nocturna de la
Ciudad.
La apertura de
comercios en zonas residenciales del centro de la ciudad también se ha visto
reflejada en las colonias Libertad, Independencia y Castillo. La delegación La
Mesa también ha experimentado esta evolución urbana, sobre todo en las
vialidades de alto flujo vehicular aledañas al bulevar Díaz Ordaz y cerca del
crucero de la 5 y 10.
Sin embargo el mayor
impacto de este fenómeno socioeconómico se ha presentado al Este de Tijuana, en
los grandes proyectos habitacionales. Es que en estas zonas residenciales
inicialmente se pretendía tener suficientes espacios para vivir en armonía,
pero con el paso de los años estos modelos de desarrollo habitacional han
cambiado y no se adecúan a las verdaderas necesidades de las comunidades que
construyen, cada vez más reducidas y hacinadas, con menos espacios públicos y
comerciales.
“Si una ciudad
estuviera bien planeada se establecieran estrategias para equilibrar y
armonizar las zonas habitacionales y las comerciales”, sostuvo Karim Chalita,
exhortando a los gobernantes a ser igual de estrictos con desarrolladores que
con los comerciantes irregulares, e incluso proponiendo que se analice, y de
ser necesario modifique la Ley de Edificaciones de Baja California.
Administración Urbana: “situación está bajo control”
Aunque los vecinos
de las zonas afectadas y el sector comercio hablan de desorden e inseguridad,
para la arquitecta Mirtha Valenzuela Zamorano, directora de Administración
Urbana del XX Ayuntamiento de Tijuana, el uso indebido de las áreas
residenciales para fines comerciales en la Ciudad no es una situación que se
encuentre fuera de control.
Sin embargo, ZETA
pudo constatar que no se cuenta con una evaluación integral de la situación del
comercio irregular en las zonas residenciales de Tijuana. A pesar de la
existencia del Programa de Desarrollo Urbano del Centro de Población de
Tijuana, publicado en el 2010, éste solo sirve como un manual de procedimientos
mediante el cual se revisa si es compatible el uso de suelo con la zona en la
que se pretende establecer o ya se encuentra operando un negocio.
Entrevistada por
este semanario, Valenzuela consideró que no es fácil obtener un permiso de uso
de suelo o de cambio de uso de suelo, ya que los requisitos son estrictos, es
por eso que en promedio se aprueba solo una de cada ocho solicitudes
interpuestas ante la Dirección de Administración Urbana (DAU). Casi todas las
solicitudes son de comercios ya establecidos buscando regularizar su situación.
El cambio de uso de suelo residencial a comercial representa una cuarta parte
de las solicitudes.
El proceso inicia
con la solicitud ante la DAU, ésta se coteja con el Programa de Desarrollo
Urbano para determinar si se encuentra en un bulevar comercial y de servicios.
Posteriormente se realiza una inspección para verificar si altera algún uso.
Las visitas de campo
son realizadas por uno de los seis inspectores de la DAU, los cuales también se
apoyan de los inspectores adscritos a las delegaciones y subdelegaciones de la
ciudad. En total existen menos de 20 inspectores de uso de suelo que realizan
en promedio cuatro a cinco visitas diarias para una ciudad de más de un millón
y medio de habitantes, por este motivo se apoyan también con elementos de la
Secretaría de Seguridad Pública Municipal, los principales responsables de
atender los reportes de inconformidades de vecinos.
Su aprobación
también se rige por el Reglamento de Bebidas Alcohólicas, el cual prohíbe la
venta de bebidas embriagantes en envase cerrado a menos de 100 metros de otro
establecimiento del mismo giro, exceptuando los establecidos en zonas
hoteleras, restauranteras o turísticas. También prohíbe su venta menos de 150
metros de cualquier centro escolar, hospital o iglesia.
A pesar de no tener
un mapeo preciso de las zonas conflictivas para el comercio irregular en
Tijuana, el diagnóstico de Mirtha Valenzuela coincide con el de la CANACO,
siendo la Zona Centro, La Mesa y la zona este de la Ciudad las áreas que
acaparan la mayor parte de las solicitudes presentadas ante la DAU. La apertura
de tiendas de abarrotes o carnicerías, los cafés internet, las papelerías y las
estéticas, los giros comerciales más solicitados.
Para la Funcionaria
municipal una de las soluciones más viables es la de “Vivienda Productiva”,
mediante la cual las casas habitación puedan combinar armónicamente el uso de
su vivienda con una actividad comercial familiar.
Este proyecto se ha
venido desarrollando desde hace un par de años, y aunque no obedece a una
propuesta propia del gobierno o de las empresas inmobiliarias sino a la
realidad social, podría ser una de las alternativas de solución a la situación
actual. Paliativo a la crisis financiera que evidentemente no brinda solución a
los problemas de inseguridad que este fenómeno económico está generando en las
zonas habitacionales de la ciudad.
Por lo que las
comunidades afectadas insisten en reclamar que sus autoridades analicen el
problema en toda su amplitud en búsqueda de una solución integral, que no
otorguen permisos irregulares para favorecer a empresarios, que realicen
operativos para cerrar los locales que no tienen licencias de operación, y no
renueven las anuencias que se hayan otorgado de forma anómala. Solo que
apliquen la Ley.
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