La Jornada
Las principales desarrolladoras de vivienda en México atraviesan por
el peor momento de su historia, como resultado de sus agresivas
políticas financieras. El diagnóstico es de la firma calificadora
Standard and Poor’s, que consideró: la situación financiera de este
grupo de empresas se ha agravado por el desplome de más de la mitad de
la demanda de nuevas casas desde 2008.
Mientras las deudas de los desarrolladores de viviendas crecen, 100
mil viviendas fueron abandonadas por quienes en los últimos años
compraron una casa o departamento en los complejos habitacionales
construidos en zonas alejadas de los centros urbanos, aseguró.
La acumulación de inventarios de las empresas desarrolladoras de
viviendas y la falta de refinanciamiento a través del sistema bancario,
derivaron en el colapso de sus operaciones y en incumplimiento de sus
obligaciones financieras, sostuvo Standard and Poor’s. La debilidad en
la demanda de nuevas casas se extenderá durante los siguientes años, lo
que probablemente obligará a los principales desarrolladores de vivienda
del país a restructurar no solamente su deuda, sino también sus modelos
de negocio, previó.
Seis empresas desarrolladoras de vivienda: Homex, Urbi, Geo, ARA,
Sare y Ruba afrontan deudas bancarias por el equivalente a 2 mil 294
millones de dólares. De ellas, Homex es la que tiene los mayores pasivos
bancarios, con 786 millones de dólares.
El origen de la crisis
Son cinco los principales bancos acreedores del sector. El que tiene
en sus balances la mayor deuda contratada por empresas desarrolladoras
de vivienda es Banamex, que entregó préstamos a este sector por el
equivalente a 370 millones de dólares (unos 4 mil 600 millones de
pesos), seguido por HSBC y Banorte, que dieron créditos a esta industria
por 256 y 251 millones de dólares, de acuerdo con los datos de Standard
and Poor’s.
El problema de la deuda es mayor, según la firma financiera. El
mercado ha subestimado la exposición de los bancos al sector vivienda,
ya que los desarrolladores dan a conocer sus créditos con bancos, pero
en la mayoría de los casos se muestran renuentes a detallar otras
obligaciones financieras, como los programas de factoraje.
En nuestra
opinión, estos últimos podrían agregar aproximadamente 50 por ciento a
los 2 mil 224 millones de dólares de la deuda actualmente conocida,
mencionó.
La crisis entre las empresas desarrolladoras de vivienda, varias de
ellas actualmente en suspensión de pagos y en medio de litigios
iniciados por sus acreedores, detonó con el desplome en la demanda de
vivienda, provocado por la crisis de 2009. Ese mercado cobró auge a
partir de las políticas de impulso diseñadas en la primera
administración del Partido Acción Nacional, de 2000 a 2006 y mantenidas
en el gobierno pasado, también panista.
La demanda de casas nuevas cayó a menos de 200 mil unidades al cierre
de 2009, la mitad de las 400 mil de 2008, como resultado de la crisis
financiera mundial que debilitó a la economía mexicana y, por
consiguiente, la disponibilidad de hipotecas, mencionó Standard and
Poor’s.
Desde entonces, abundó, la demanda de casas nuevas se ha
mantenido débil frente a otras alternativas de vivienda, debido a un
cambio en la preferencia de los consumidores: en vez de adquirir
inmuebles nuevos, optan más por comprarlos usados o recurrir al
financiamiento para remodelarlos, apuntó.
Después de la crisis de 2009, la demanda de casas nuevas cayó porque
las personas no estaban dispuestas a comprar una casa nueva dadas las
inestables y precarias condiciones de empleo y el acceso limitado a
hipotecas, mencionó.
En los últimos años, los mayores desarrolladores de vivienda
construyeron unidades habitacionales alejadas de las grandes ciudadas
que habían crecido de manera sostenida, bajo el supuesto de que la
expansión urbana llegaría a esos nuevos desarrollos.
Al mismo tiempo,
los incentivos gubernamentales, tales como beneficios fiscales para la
adquisición de terrenos aislados y disponibilidad de subsidios para
quienes compraban casas en dichas áreas, alentaron el crecimiento de
esas zonas, mencionó la firma financiera.
Sin embargo, después de la crisis económica de 2008-2009, dicha
expansión económica se estancó y en muchos casos se revirtió conforme
avanzaban el desempleo e inseguridad.
Además, los compradores empezaron a
frustrarse debido a los largos y caros recorridos diarios que debían
hacer para llegar a sus trabajos, así como por el limitado acceso a
servicios públicos, como escuelas, centros de salud y transporte público
confiable y seguro, lo que en muchos casos los llevó a abandonar sus
viendas, abundó. Se estima que las viviendas abandonadas sumaron 100
mil, al término de 2012.
Desencanto de consumidores
En un entorno de crisis y de desencanto de los consumidores por los
grandes complejos habitacionales construidos lejos de los centros
urbanos –hasta donde se debían trasladar, casi siempre en largos
recorridos– las principales empresas del sector siguieron agresivas
políticas financieras, que elevaron el costo de sus deudas.
Standard and Poor’s lo planteó así:
En medio de este entorno, las mayores empresas de vivienda, como
Desarrolladora Homex, Corporación Geo y Urbi Desarrollos Urbanos
siguieron políticas financieras muy agresivas que derivaron en
crecientes flujos de efectivo negativos, deudas voluminosas y procesos
de restructura.
Una forma de documentar la agresividad financiera es a partir de lo
que los expertos llaman el índice de apalancamiento, es decir, el monto
de la deuda respecto de los activos de una empresa.
El índice promedio de apalancamiento de las tres principales
desarrolladoras de vivienda en México (Homex, Geo y Urbi) pasó de 1.5
veces en 2007 (su deuda era equivalente a 1.5 veces sus activos) a 4.7
veces en 2012: esto es, el saldo de su deuda era 4.7 veces mayor al
valor de sus activos, de acuerdo con los datos ofrecidos por Standard
and Poor’s.
Además, agrega la firma calificadora, las unidades en construcción
representaban, en promedio, 102 por ciento del volumen de ventas de
estas empresas desarrolladoras, en comparación con 74 por ciento en
2010, lo que evidencia, apuntó, la acumulación de sus inventarios y
sobreconstrucción, mientras que las ventas se contraían.
La imposibilidad de estas grandes empresas para refinanciar su deuda
bancaria bajo el complicado contexto de la industria aceleró su debacle,
afirmó.
Los constantes cambios en la regulación para acceder a hipotecas y
para la asignación de subsidios afectó los ciclos de capital de trabajo
de los desarrolladores de vivienda, principalmente por un enfoque de
vivienda vertical, inversiones en terrenos mayores de lo esperado,
urbanización, entre otros.
No obstante, el deterioro en el desempeño financiero de estas
empresas “tiene más que ver con sus estrategias agresivas y falta de
visión para adaptarse rápidamente a las tendencias de la industria que
con los cambios gubernamentales per se.
Los elevados objetivos de crecimiento de ventas que buscaban
satisfacer a los accionistas, comprometieron a los desarrolladores para
construir en exceso y moverse hacia sectores más riesgosos, como por
ejemplo los programas de renta con opción a compra de Urbi. En otros
casos, se involucraron en mercados no relacionados, como la construcción
de correccionales de Homex, en un intento por diversificar sus
operaciones sin considerar si contaban con conocimiento y experiencia
necesarios para tener éxito”.
Las empresas desarrolladoras se volvieron altamente dependientes de
los incentivos gubernamentales, como beneficios fiscales por compra de
terrenos aislados y la disponibilidad oportuna de subsidios. En
promedio, calculó Standard and Poor’s, cuatro de cada 10 viviendas
vendidas por los tres principales desarrolladores en 2012 fueron
subsidiadas.
Todos estos factores condujeron a una cadena de incumplimento de
pagos, restructura de deudas y desplome de precios de bonos y acciones,
lo que alimentó el pesimismo de los inversionistas hacia la industria de
vivienda mexicana. Sin duda, se ha desvanecido el impulso para los
grandes desarrolladores mexicanos, como Homex, Geo y Urbi, sacudiendo a
la industria y subrayando las deficiencias del sistema, apuntó.
La Jornada
(RIODOCE.COM.MX/ Redacción /junio 16, 201)
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