FRAUDE EN DESARROLLO DE VIVIENDA EN TIJUANA

FOTOS: Agustín Reyes.- Viviendas con buenos acabados, pero cimentación deficiente

La falsificación del resultado de un peritaje realizado al fraccionamiento Colinas de Chapultepec evidencia la falta de revisión técnica por parte de autoridades encargadas de liberar las licencias para la construcción de conjuntos habitacionales en Tijuana. Tanto proyectos, planos y memorias técnicas, como el desarrollo de las obras, no son inspeccionados, de ahí el incumplimiento a leyes y reglamentos de edificación. El resultado: casas de mala calidad y en riesgo de colapso

Por fraude, negociaciones ilícitas y coalición de servidores públicos, ha sido demandada la sociedad mercantil Consorcio de Ingeniería Integral, S.A. de C.V. y/o Consorcio ARA y la Dirección de Desarrollo Urbano de Tijuana, por la cimentación y reparación de daños estructurales efectuados en viviendas del fraccionamiento Colinas de Chapultepec, basados en un dictamen técnico falso.

ARA no solo incumplió con las normas de edificación establecidas en reglamentos y leyes, sino que al exigírsele la reparación de anomalías visibles, optó por ignorar la rehabilitación recomendada por peritos que analizaron el problema de desestabilización de suelo y daño estructural en muros.

Peor aún, en 2013 presentó a las autoridades un dictamen técnico apócrifo para justificar las obras de “rehabilitación estructural”, que concluyó en marzo de 2016.

Desde 2013 el gobierno municipal tuvo conocimiento de esta irregularidad, porque así le fue expuesto por JS Ingeniería Corporativa, S.A. de C.V., representada por Jorge Alberto González Belmont, quien también presentó una demanda ante la Agencia de Ministerio Públicos de Delitos Patrimoniales de Tijuana, asentada bajo el expediente 7572/13/211/AP, aún en proceso.

Vecinos de Lomas de Tarabella, inconformes con ARA

No obstante a que incumplía con los lineamientos de edificación, hecho que le fue expuesto con pruebas contundentes como peritaje y dictámenes de obra, la autoridad municipal avaló la ocupación de las viviendas del fraccionamiento Colinas de Chapultepec y consintió un informe falso para la reparación de los daños.

Esta omisión involucra a la Dirección de Administración Urbana -DAU-, así como a la Sindicatura Procuradora del XIX, XX y XXI Ayuntamiento, instancias que no han actuado en consecuencia.  

LA ESTAFA

Para la creación del conjunto residencial, ARA presentó ante la DAU municipal planos y memorias de cálculo, consignando el uso de materiales de baja resistencia y controles de calidad sin un diseño sismo resistente, contraviniendo lo establecido en reglamentos municipales y en la Ley de Edificación de Baja California.

En esas condiciones se le autorizó erigir el asentamiento. Posteriormente, en 2009 fue apercibida por el Municipio de Tijuana para solventar una denuncia ciudadana por el hundimiento y agrietamiento de muros registrados en viviendas del mismo complejo inmobiliario.

Entonces la desarrolladora contrató los servicios de consultoría técnica de JS Ingeniería Corporativa, S.A. de C.V., para llevar a cabo estudios correspondientes a la revisión estructural y diseño de obras de reparación que lograran la estabilización definitiva de las casas asentadas en Colinas de Chapultepec.

Para ello fue menester que los peritos tuvieran a la mano los planos y memorias técnicas de cómo se había erigido el fraccionamiento.

El resultado de la firma especializada, plasmado en una memoria técnica, fue contundente: la edificación del conjunto habitacional se llevó a cabo con proyectos estructurales deficientes, empleando materiales de baja calidad, derivando con ello una disminución de la capacidad de resistencia establecida, lo que dejaba a las viviendas en un inminente estado de riesgo estructural.

Para reparar esas irregularidades y dar estabilidad al desarrollo, JS Ingeniería Corporativa, S.A. de C.V. recomendó reparación de juntas y de fisuramiento de la mampostería de los muros, mediante inyecciones de material del tipo epóxico o polimérico.

Para la estabilización de suelos, la recomendación fue realizar trabajos de consolidación por inyección del suelo subyacente a las viviendas sujetas a rehabilitación estructural.

En ambos casos requirió aplicar control de calidad por laboratorio de los materiales empleados.

DAÑOS ESTRUCTURALES, FALTA DE ALUMBRADO, ALGUNOS DE LOS RECLAMOS DE LOS CLIENTES

La memoria técnica se entregó Humberto Tapia Lira, entonces director regional técnico y de construcción de la sociedad Consorcio de Ingeniería Integral, S.A. de C.V. y/o ARA; no obstante las recomendaciones fueron ignoradas, expuso JS Ingeniería Corporativa, S.A. de C.V., tanto en el incidente interpuesto ante la DAU, como en la demanda formal presentada ante la Procuraduría General de Justicia del Estado -PGJE-. 

 DEFICIENCIAS POR ENCIMA DE LA LEY

A simple vista, el acabado de las edificaciones de Colinas de Chapultepec hace aparentar una excelente calidad, pero independientemente de la mano de obra, la ejecución del proceso constructivo advierte serias irregularidades y fallas constructivas, se lee en la memoria técnica del desarrollo.

De inicio, se indica que todas las casas se cimentaron sobre y a nivel superficial del relleno compactado, lo que reduce la capacidad de carga del suelo.

Para la nivelación del terreno en patios frontales y posteriores, se efectuó un bandeo superficial.

La capacidad de castillos y columnas disminuyó de 200 kilogramos por centímetro cuadrado, estipulado en el proyecto estructural y que representa la capacidad mínima de acuerdo al Reglamento vigente de la Ley de Edificaciones del Estado de Baja California, por uno de resistencia de 150 kilogramos sobre centímetro cuadrado.

En el junteo de mampostería (unión de las piezas de bloques de concreto) se emplearon morteros o mezcla de arena y cemento de muy baja resistencia elaborada con una relación volumétrica entre arena-cemento de 5, cuando la requerida por el reglamento es de entre 2.25 y 3. 

La capacidad deficiente del material quedó asentada en los proyectos originales que fueron revisados por DAU al momento de expedir las licencias de construcción.

La rehabilitación recomendada por JS Ingeniería Corporativa tampoco se realizó con las especificaciones establecidas en el peritaje.

Lejos de ello, el junteo de la mampostería de bloques de concreto se hizo de forma deficiente al no cubrirse en su totalidad las juntas verticales (caras de los bloques), por ello las múltiples fisuras y separación entre mortero-bloque.

El proceso de estabilización de los suelos subterráneos a las cimentaciones de las edificaciones no se completó, ni se hizo el tratamiento de consolidación indicado.

Tampoco se efectuó la estabilización de suelos subyacentes a dos tramos de los muros de retención de tierras, denominados CTS.

Aunque sí se ejecutaron algunos trabajos de estabilización de suelos, su proceso fue irregular y con material de mala calidad, en detrimento de la capacidad estructural global de las viviendas.

“Es a este tratamiento al que se le debió dar mayor importancia por ser el de contacto directo entre el suelo y las cimentaciones de las viviendas, es el estrato que soporta las mayores presiones que ejercen los edificios a través de las cimentaciones, por lo que requiere de amplia resistencia y capacidad de carga”, precisó Jorge Alberto González Belmont, representante de JS Ingeniería Corporativa.  

LOS IMPLICADOS

En 2009, vecinos de Colinas de Chapultepec se quejaron ante autoridades municipales por el deslizamiento de un muro de contención y el resquebrajamiento registrado en paredes y piso de sus viviendas, daños estructurales que la desarrolladora ARA no quería atender.

Entonces la Dirección de Margarita Hurtado Mendiola, realizó las inspecciones técnicas procedentes, delimitando como zona de falla el área comprendida entre los condominios 9 al 21 de la Privada del Bosque del conjunto residencial.

Los resultados de la inspección del Área Técnica de Daños de la DAU, determinó asentamiento de patios posterior de hasta 13 centímetros, separación de bardas con el muro de contención de hasta 20 centímetros, separación de banqueta del patio con el muro de la vivienda de 3 centímetros y grietas en paredes de los dos pisos de las casas.

Afectaciones derivadas por falta de un control de calidad en las compactaciones. 

Rehabilitación a medias en vialidades de El Refugio, también edificado por ARA 

A decir de su representante Jorge Alberto González Belmont, JS Ingeniería Corporativa fue conminada por Humberto Tapia Lira y Joaquín Tarazcona Vázquez, director regional técnico y de construcción y gerente de construcción de ARA, respectivamente, para que “adecuara el texto de la memoria técnica, para que ante la DAU y los vecinos del fraccionamiento se minimizara la gravedad del estado real de inestabilidad estructural y, particularmente, se omitiera todo aquella información que mostrara aspectos negativos o actos ilícitos cometidos por la desarrolladora durante el proceso constructivo de las viviendas”, a lo que dijo haberse negado.

Después de eso, la consultoría en peritaje ya no fue requerida por el consorcio, no obstante que González Belmont había sido contratado como perito responsable de la obra con un contrato vigente hasta la fecha.

Fue hasta que uno de los afectados lo consultó en 2013, cuando se dio cuenta que el resultado del peritaje elaborado por su empresa había sido alterado.

 Requirió oficio ante la DAU para conocer la memoria técnica que ARA había entregado al Municipio, para entonces el XX Ayuntamiento estaba en funciones y David Navarro fungía como secretario de Desarrollo Urbano y Ecología.

El caso le fue encargado a Rogelio Armando Pulido Oviedo, entonces jefe de Acciones de Edificación de la DAU, quien dio por perdido el documento.

Tras meses de insistir y luego de interponer la demanda ante la PGJE, instancia que requirió la memoria técnica a la autoridad municipal, el documento apareció.

De los hechos denunciados por JS Ingeniería Corporativa, el Municipio entregó a la procuraduría un análisis de comparación de la memoria técnica y sus anexos, tanto de la presentada por ARA,  como la que originalmente entregó González Belmont, admitiendo alteración en más de 30 puntos.

JS Ingeniería Corporativa también presentó queja formal en Sindicatura Procuradora del XX Ayuntamiento, a cargo de Yolanda Enríquez, la cual se asentó bajo el oficio DSS/242/2013, dependencia que se limitó a responder con una reseña de los hechos.

El 13 de marzo de 2014, la misma queja se presentó ante Sindicatura Procuradora, pero del XXI Ayuntamiento, representada por Arturo Ledesma Romo, su respuesta al quejoso fue similar a la que dio su antecesora.  

DAU SE LAVA LAS MANOS

Para la directora de Administración y Desarrollo Urbano de Tijuana, Ana Lilia Loaiza Martínez, ARA ha cumplido con lo requerido por DAU, rehabilitación que la dependencia a su cargo basó en un nuevo peritaje que le fue presentado en 2014 por el perito Marco Hernández Juan de Dios, nuevo responsable de obra contratado por la desarrolladora. La funcionaria dijo desconocer el caso de falsificación de la memoria técnica, ampliamente documentada por JS Ingeniería Corporativa, tanto en la dependencia que dirige como en Sindicatura Municipal, aunque sí reconoció que existe una demanda ante la PGJE contra ARA por la firma especializada de peritos.

“Ese caso no está con nosotros, es un problema legal”, subrayó.

De la problemática estructural de las viviendas de Colinas de Chapultepec, aceptó que no se han hecho trabajos de reforzamiento estructural y de estabilización de suelos, pero ponderó los trabajos de subdrenaje pluvial para drenar la humedad del suelo y se reforzó un muro de contención que se encontraba a punto de colapsar, con el riesgo de arrastrar consigo las viviendas de Privadas del Bosque, del citado fraccionamiento.

“Para nosotros ARA ha cumplido”, anotó, ya que los trabajos se realizaron de acuerdo al peritaje, pero no al de JS Ingeniería Corporativa, sino a un nuevo estudio. De la rehabilitación de las viviendas, declaró que esa etapa aún no la inicia ARA porque “apenas la semana pasada nos presentó el proyecto de rehabilitación, pero sin sustentarlo con un estudio técnico”.

Por último, la funcionaria expresó que ARA está en disponibilidad de realizar la reparación que demandan los vecinos, aun cuando legalmente no está obligada, toda vez que la garantía de las viviendas es de cinco años, y las casas tienen más de 10 años de haber sido entregadas.

Consultados por ZETA respecto a este caso, desde las oficinas centrales de ARA en México, sus representantes indicaron: “El caso está en manos del departamento jurídico y no se puede dar información al respecto”.

(SEMANARIO ZETA/ EDICIÓN IMPRESA/ ISABEL MERCADO/ LUNES, 14 NOVIEMBRE, 2016 12:00 PM)